Advertise on podcast: Het Juridisch Café - Juridische zaken, besproken door Rube & Wijnveld Advocaten

In deze aflevering bespreken we onder meer twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over woningsluitingen op last van de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet. Uiteraard komt ook de Omgevingswet voorbij. Jan en Frank zijn inmiddels op cursus geweest en praat Martijn ons bij over het afschaffen van de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte. De uitspraken van de Afdeling geven een goed beeld van hoe de bestuursrechter, na de zogeheten Harderwijk-uitspraak van de Afdeling, woningsluiting toetst aan het evenredigheidsbeginsel. In beide uitspraken komt goed naar voren dat de gevolgen voor de bewoner en zijn persoonlijke omstandigheden vormen een belangrijk onderdeel van die toets. Van belang daarbij is dat de gevolgen en de persoonlijke omstandigheden niet alleen moeten worden gesteld, maar ook goed worden onderbouwd met bewijsmiddelen. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een ⁠spraakbericht⁠ --> E-mail: ⁠[email protected]⁠ --> Website: ⁠www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe⁠ --> Facebook: ⁠@rubewijnveld⁠ --> Twitter: ⁠@rubewijnveld⁠ --> Youtube: ⁠https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

De val van het kabinet Rutte IV in juli 2023 heeft veel vragen opgeleverd en voor veel beroering gezorgd. Hoe staan de partijen er voor, wat worden de machtsverhoudingen in de nieuwe kamer, wanneer zijn de verkiezingen en zo verder. Echter, een van de eerste vragen is altijd "wat wordt controversieel?" In deze nieuwe aflevering van Het Juridisch Café gaan we in op de vraag wat dat nu eigenlijk inhoudt dat controversieel verklaren van wetgeving. Zijn er regels of richtlijnen voor, wat zijn de gevolgen en kan een onderwerp ook weer niet-controversieel verklaard worden. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: [email protected] --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

Er gaat veel gebeuren op 1 januari 2024 in de bouw- en vastgoedsector. Naast de invoering van de Omgevingswet staat ook de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in de agenda. Deze wet heeft heeft als doel de kwaliteit van bouwprojecten te verbeteren en de positie van de consument te versterken, maar heeft vergaande gevolgen voor betrokkenen in de bouw. In deze aflevering van Het Juridisch Café gaan we nader in op deze wet. De wet brengt verschillende belangrijke wijzigingen met zich mee. Eén van de belangrijkste is de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging. Dit houdt in dat aannemers verantwoordelijk worden voor de kwaliteit van het geleverde werk en dat zij dit moeten aantonen door middel van een kwaliteitsborgingssysteem. Daarnaast wordt het toezicht op bouwprojecten verlegd naar private partijen en wordt de positie van de consument versterkt door onder andere de invoering van een opleverdossier en een uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering voor niet-verborgen gebreken. Ook komt aan bod de uitbreiding van de bevoegdheden van burgemeesters om panden te sluiten met het oog op de openbare orde en een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin het algemene wijkverbod in Amsterdam waarin vakantieverhuur verboden werd in die wijken van tafels is geveegd. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: [email protected] --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering van Het Juridisch Café bespreken wij de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel over de vraag of er licht zit tussen de wijze waarop in het bestuursrecht het begrip ‘overtreder’ en in het strafrecht het begrip ‘functioneel daderschap’ wordt uitgelegd. Wattel concludeert dat dit het geval is. Er zou echter geen licht mogen zitten tussen de wijze waarop deze begrippen worden uitgelegd. De bestuursrechter zou daarom moeten aansluiten bij de uitleg die de strafrechter geeft aan het begrip daderschap. Dit omdat de wetgever dat zo heeft beoogd. Die is volgens Wattel uitgegaan van een uniform overtredersbegrip voor zowel herstelsancties (last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) als bestraffende sancties (bestuurlijke boete). Verder bespreken we de voornemens van de regering om de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimten af te schaffen en stippen we naar aanleiding van een vraag van een luisteraar aan wat issues die kunnen spelen bij VVE's aan als je een uitbouw aan je appartement wilt realiseren. Het bleef nog lang onrustig. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: [email protected] --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering staat de Wet goed verhuurderschap, die 1 juli 2023 in werking treedt, centraal. Deze nieuwe wet is van belang voor alle verhuur, beheer en bemiddeling bij woonruimte.  Burgemeester en wethouders krijgen met deze wet vergaande bevoegdheden om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhouding tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders. De nieuwe wet regelt onder meer de volgende onderwerpen:  Publiekrechtelijke normstelling: 'goed verhuurderschap' en de wettelijke vereisten; Informatieverstrekkingsplicht richting huurder; Gemeentelijk meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag; Nieuwe regels voor de hoogte van de waarborgsom en terugbetaling bij huurbeëindiging; Nieuwe regels voor de verhuur aan arbeidsmigranten; Voorkomen van woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen); Mogelijkheid tot het instellen van een gemeentelijke verhuurvergunning (en het stellen van verhuurvoorwaarden). De gevolgen en risico's bij het niet naleven van de wet zijn:  Waarschuwing, bestuursdwang en bestuurlijke boetes, variërend van € 22.500,- tot € 90.000,-; Inbeheername van woon- of verblijfsruimte door burgemeester en wethouders bij het meermaals overtreden van de regels (alle rechten en verplichtingen van de verhuurder worden overgeheveld naar een aan te stellen beheerder); Openbare publicatie van de maatregelen/besluiten en de mogelijkheid tot publicatie van de namen van verhuurders of de personen achter de bedrijven. Ook passeert de Omgevingswet - die tegen onze verwachtingen in is aangenomen door de eerste kamer - de revue en is er weer actueel nieuws te melden over het Didam-arrest. De Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft namelijk op 22 maart 2023 geoordeeld dat het Didam arrest heeft terugwerkende kracht heeft. De koopovereenkomst gesloten in strijd met het gelijkheidsbeginsel zoals ingevuld in Didam arrest is daarom nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 en 3 BW (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244). --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: [email protected] --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering van Het Juridisch Café staat het (niet) invoeren van de Omgevingswet in 2022 centraal. 2022 bleek namelijk uiteindelijk niet het jaar van de Omgevingswet te zijn. Zal 2023 dat wel zijn? Wij vragen het ons af. Er is namelijk nog veel te doen om de digitale uitdagingen bij de Omgevingswet en kunnen er vraagtekens worden gezet bij het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht. Anno 2023 is de Omgevingswet nog steeds niet van kracht. De wet staat op dit moment op 1 januari 2024 voor invoering, maar de vraag is of ook die datum gehaald kan worden. In Het Juridisch Café hebben wij daar wel een mening over. Verder komt in deze aflevering de aangekondigde verandering van het huurpuntensysteem aan de orde. Ook bespreken wij een uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2022:7216) waarin een boete op grond van de Huisvestingswet voor het hebben van teveel huisgenoten werd gematigd door de Amsterdamse bestuursrechter vanwege de krapte op de woningmarkt in Amsterdam. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: [email protected] --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

Wat ons deze keer opviel is het Besluit schuldhulpverlening wat er voor kan zorgen dat - wanneer de schuld niet is gemeld - een ontruiming van de huurwoning na een huurachterstand door een rechter kan worden afgewezen. Verder behandelen we verschillende bestuursrechtelijke regels waar je als eigenaar van een woning mee te maken kunt krijgen, met name als je de woning niet zelf gebuikt. Denk aan het bestemmingsplan, een splitsingsvergunning, de opkoopbescherming, het verbod op vakantieverhuur ("AirBnB") of het Bouwbesluit. Hoewel het op dit moment geen standaard onderwerp is waar bij de aankoop aandacht aan wordt besteed, lijkt een bestuursrechtelijke due diligence bij de koop van een woning tegenwoordig soms noodzaak. Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, kunnen school en gemeente zomaar verbieden je fiets op de stoep bij de school te parkeren. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: [email protected] --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

Een nieuw seizoen met een nieuwe opzet. We behandelen telkens een bericht wat ons opviel in de media, een luisteraarsvraag en een hoofdonderwerp. Wat ons ons opviel in de media deze maand was het bericht dat een verhuurder van een huurder verlangde dat de pride- (of progress)vlag eerst van de gevel en later van echter het raam diende te worden verwijderd. De vraag is of dat de verhuurder dat kan eisen. Verder behandelen wij het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). Uit dit arrest volgt dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken zogenoemde mededingingsruimte moet bieden. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet met andere woorden een koper geselecteerd te worden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. En dat alles moet op zodanige wijze bekend gemaakt worden dat potentiële gegadigden daar kennis van kunnen nemen. Wat dit betekent voor de praktijk is de vraag. Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, wat te doen als een verhuurder geen rookmelders in de woning wil plaatsen, terwijl dit per per 1 juli 2022 verplicht is? --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: [email protected] --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsK...

Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten. In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht  --> E-mail: [email protected] --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsK...

Per 1 april 2022 is de regeling "opkoopbescherming" van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ is op 24 december 2021 door de gemeenteraad van Amsterdam gepubliceerd. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het van de een op de andere dag voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel. Dit allemaal ter voorbereiding op een nieuw bestemmingsplan wat binnen een jaar vastgesteld moet worden. Het lijkt onrechtvaardig, maar de wet geeft deze mogelijkheid in beginsel wel aan gemeenten. In deze podcast bespreken we de consequenties van dit voorbereidingsbesluit, zowel voor gebruikers als voor eigenaars van het pand, en hoewel beperkt wat je er mogelijk nog tegen zou kunnen doen.

Vanaf 1 januari 2023 moeten kantoorruimten op grond van het Bouwbesluit 2012 beschikken over een Label-C energielabel. Is dat niet het geval, dan mag de kantoorruimte formeel niet meer als kantoor worden gebruikt en en dreigt sluiting door de overheid. In deze podcast bespreken Frank en Jan samen met vriend van de show Martijn Alberts wat dit verbod nou precies inhoudt en wat bij overtreding de bestuurs- en strafrechtelijke gevolgen kunnen zijn.  Verder hebben we het over de gevolgen van dit verbod voor verhuurder en huurder. Is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht te investeren om een C-label te krijgen? Moet de huurder daaraan meewerken? En is er sprake van een gebrek als een kantoorgebouw op 1 januari 2023 niet beschikt over een Label-C energielabel?