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🏠 1 million de shekels offerts, crédit immobilier à 0 %, loyers plafonnés… qui paiera réellement la facture ? À l’approche des élections en Israël, les promesses sur le logement se multiplient. Mais une mesure séduisante pour un électeur rend-elle vraiment l’immobilier plus accessible sur le long terme ? 👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales.🌐 cpa-dray.com📧 [email protected]☎️ +972 (0)2-631-9000 Dans cet épisode de FiscAlyah, Elyahou Dray reçoit Solomon, spécialiste de l’immobilier et facilitateur bancaire, pour dépasser les slogans et examiner les conséquences concrètes de plusieurs promesses : aides massives à l’achat, prêts à taux zéro, financement sur 40 ans, plafonnement des loyers et baisse de la fiscalité immobilière. 🎙️ L’objectif n’est pas de commenter la politique partisane, mais de poser les bonnes questions : par quel mécanisme ? Dans quel délai ? Et qui finance ? Au programme : • 💰 Réduction d’un million de shekels : une opportunité pour certains acheteurs, mais un risque de soutenir la demande sans augmenter l’offre ? • 🏘️ Loyers réduits ou plafonnés : un soulagement immédiat pour les locataires, mais quel impact sur l’offre locative et sur les finances publiques ? • 🏦 Crédit à taux zéro et prêts sur 40 ans : une mensualité plus accessible signifie-t-elle réellement un logement moins cher, ou un endettement plus long ? • 🏗️ Construction, foncier et investisseurs : faut-il d’abord construire davantage, accélérer les autorisations ou modifier les règles du marché ? • 📊 Fiscalité immobilière : une baisse de taxe profite-t-elle à tous les ménages de la même façon ? Cette discussion confronte chaque promesse à trois réalités : le coût pour la collectivité, les effets possibles sur les prix et les conséquences pour les acheteurs comme pour les locataires. Une aide peut être utile sans être une solution durable. Entre l’avantage immédiat, le financement public et l’offre de logements disponible, la promesse la plus populaire n’est pas nécessairement celle qui améliore le plus durablement l’accès au logement. 💬 Quelle mesure vous paraît la plus crédible pour améliorer durablement l’immobilier en Israël ? Partagez votre analyse en commentaire, abonnez-vous à FiscAlyah et activez la cloche pour suivre les prochains épisodes. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🇫🇷➡️🇮🇱 À l’approche des prochaines élections en France, faut-il transférer son argent en Israël ? Pour certains Français qui vivent en Israël, préparent leur Alyah ou réfléchissent à leur patrimoine entre la France et Israël, cette question revient régulièrement. Mais attention : transférer son argent en Israël, transférer son patrimoine et changer de résidence fiscale sont trois choses différentes. Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY décrypte les principales questions à se poser avant d’effectuer un transfert important de fonds entre la France et Israël. 👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales. 🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000 💶 Pourquoi transférer son argent en Israël ? Plusieurs situations peuvent conduire à envisager un transfert : • Préparer son Alyah • Acheter un bien immobilier en Israël • S’installer progressivement dans le pays • Disposer de liquidités en Israël • Réorganiser ou diversifier son patrimoine • Anticiper un changement de résidence fiscale Mais une décision patrimoniale ne doit pas reposer uniquement sur le contexte politique ou électoral. La situation personnelle, le projet de vie et la structure du patrimoine doivent être analysés. 🏦 Transférer 300 000 € ou 500 000 € : quel problème ? Un transfert international de fonds est possible. Mais pour une somme importante, la banque peut demander des justificatifs sur l’origine des fonds. 💡 Épargne ? 🏠 Vente immobilière ? 💼 Revenus professionnels ? 📈 Dividendes ou placements ? 👨‍👩‍👧 Succession ? L’enjeu est donc notamment la traçabilité et la capacité à documenter l’origine des fonds. ⚠️ Le piège : argent en Israël ≠ résidence fiscale en Israël Avoir son argent sur un compte bancaire israélien ne signifie pas automatiquement être résident fiscal israélien. Il faut distinguer : • 📍 La localisation de l’argent • 🏠 La localisation du patrimoine • 🧾 La résidence fiscale Le simple transfert bancaire ne fait pas disparaître les obligations fiscales éventuelles dans le pays de résidence. ✈️ Vous préparez votre Alyah ? Le calendrier peut être important. Avant de transférer ou de vendre certains actifs, il peut être nécessaire d’examiner : • vos biens immobiliers • vos comptes et placements • vos titres • vos sociétés • vos revenus • votre future résidence fiscale • les conséquences du changement de résidence ❗ Ne faites pas les opérations importantes dans l’urgence. 🇫🇷🇮🇱 Et si vous vivez déjà en Israël ? Faut-il forcément rapatrier tout son patrimoine de France ? Pas nécessairement. Un résident israélien peut encore détenir en France des biens, des comptes, des placements ou percevoir des revenus français. La véritable question devient alors : comment organiser correctement son patrimoine entre la France et Israël ? 🎯 À retenir Les élections peuvent être le déclencheur d’une réflexion, mais elles ne doivent pas remplacer une analyse fiscale et patrimoniale. Avant de transférer votre argent, posez-vous trois questions : 1️⃣ D’où vient mon argent ?2️⃣ Où suis-je résident fiscal ?3️⃣ Quel est mon projet patrimonial entre la France et Israël ? Anticiper permet d’éviter de prendre, dans l’urgence, des décisions qui pourraient avoir des conséquences fiscales ou bancaires. 🇫🇷🇮🇱 France ou Israël : avant de transférer, il faut surtout savoir pourquoi, quand et comment le faire. #Israël #Alyah #FiscalitéIsraël #FiscAlyah #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

Pinouy-Binouy : faut-il encore investir dans un appartement à rénover ? Acheter un appartement ancien moins cher aujourd’hui pour obtenir, quelques années plus tard, un appartement neuf : sur le papier, le calcul paraît presque imparable. Mais entre la signature chez le vendeur et la remise des clés du futur appartement, il peut s’écouler de nombreuses années… et surtout, beaucoup de choses peuvent changer. Le promoteur peut rencontrer des difficultés financières. Le projet peut perdre sa rentabilité. Les règles d’urbanisme peuvent évoluer. Une décision politique peut modifier l’équilibre du projet. Les propriétaires peuvent être en désaccord. Et même le cabinet d’avocats chargé de représenter les copropriétaires joue un rôle important dans la défense de leurs intérêts. Alors, que reste-t-il réellement de la promesse initiale ? Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et spécialiste de l’immobilier israélien, reçoit Maître Daniel BENTOLILA, avocat et notaire, pour analyser le Pinouy-Binouy sous un angle essentiel : comment identifier les risques avant d’acheter ? 👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales. 🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000 Avec Maître Daniel BENTOLILA, Avocat et Notaire ☎️ +972 (0)2 624 1675 / 📱 +972 544 69 7277 📧 [email protected] Pinouy-Binouy : investit-on dans un appartement… ou dans une promesse ? Pendant des années, acheter un appartement ancien dans un immeuble destiné au Pinouy-Binouy a pu sembler être une stratégie particulièrement attractive. Mais un projet annoncé n’est pas nécessairement un projet sécurisé. Avant d’acheter, il faut comprendre où se situe réellement le projet dans son parcours, quelles sont les conditions nécessaires à sa réalisation et surtout qui porte le risque. Dans cet épisode, nous allons notamment analyser : * Où en est réellement un projet de Pinouy-Binouy avant l’achat ? * Quels sont les principaux risques juridiques et administratifs ? * Que se passe-t-il si le projet n’est plus économiquement rentable pour le promoteur ? * Quelle solidité financière et quelle expérience faut-il rechercher chez le promoteur ? * Faut-il privilégier un grand promoteur ou un acteur plus petit mais spécialisé ? * Quel rôle joue le cabinet d’avocats qui représente les propriétaires ? * Comment les intérêts des propriétaires sont-ils défendus face au promoteur ? * Que se passe-t-il lorsque les copropriétaires ne sont pas d’accord entre eux ? * Jusqu’où peuvent aller les négociations sur la surface, le parking, les étages ou les prestations du futur appartement ? * Que peuvent changer une nouvelle décision politique ou une modification des règles d’urbanisme ? * Comment évaluer le risque lié aux délais ? * Que se passe-t-il financièrement pendant les années d’attente ? * Que faut-il vérifier concernant le financement du projet ? * Pourquoi deux projets de Pinouy-Binouy situés dans deux villes différentes peuvent présenter des profils de risque totalement différents ? Toutes les villes ne se valent pas C’est probablement l’un des points les plus importants pour un investisseur. Une ville peut compter de nombreux projets de renouvellement urbain… mais aussi beaucoup de projets déjà en attente. À l’inverse, certaines villes disposent encore d’un parc immobilier ancien important et présentent un véritable besoin de construction neuve. Beaucoup de projets ne signifient donc pas nécessairement beaucoup d’opportunités. Il faut regarder la situation locale : urbanisme, besoins en logements, attractivité de la ville, capacité des promoteurs à développer de nouveaux projets, concurrence entre opérations et perspectives de valorisation. Certaines villes peuvent ainsi présenter un potentiel intéressant, tandis que d’autres peuvent être beaucoup plus difficiles à analyser. Nous reviendrons notamment sur les marchés de Tel-Aviv, Jérusalem et d’autres villes israéliennes, avec une question simple : Où le renouvellement urbain peut-il encore créer de la valeur ? Le vrai calcul de l’investisseur Le prix d’achat d’un appartement destiné au Pinouy-Binouy ne doit jamais être analysé uniquement en fonction de la valeur théorique du futur appartement neuf. Il faut également intégrer : le temps + le risque + le financement + le promoteur + le juridique + l’urbanisme + la situation de la copropriété. Un appartement peut sembler bon marché parce que le marché anticipe déjà sa transformation. Mais si cette transformation prend dix ans, si le projet doit être renégocié ou si sa rentabilité devient insuffisante, le calcul initial peut complètement changer. La vraie question n’est donc pas simplement : « Est-ce que cet immeuble va faire un Pinouy-Binouy ? » Mais plutôt : « Quelle est la probabilité que le projet aboutisse, dans quels délais, dans quelles conditions… et combien dois-je payer aujourd’hui pour ce risque ? » Et si l’appartement était intéressant sans le Pinouy-Binouy ? C’est peut-être le meilleur test. Si le projet de Pinouy-Binouy disparaissait demain, l’appartement resterait-il un investissement acceptable ? Si la réponse est non, l’investisseur dépend entièrement d’une promesse future. Si la réponse est oui, le Pinouy-Binouy peut alors devenir un potentiel supplémentaire plutôt que l’unique justification du prix d’achat. Accompagnement fiscal et patrimonial Un projet de Pinouy-Binouy peut également avoir des conséquences fiscales et patrimoniales qu’il est préférable d’anticiper avant la signature. Le Cabinet Dray & Dray accompagne les particuliers, investisseurs et Olim dans leurs problématiques fiscales et patrimoniales liées à l’immobilier en Israël. 👉 Soutenez FiscAlyah : abonnez-vous à la chaîne, activez les notifications et partagez cet épisode autour de vous. Conclusion Le Pinouy-Binouy peut transformer profondément un quartier et créer une importante valeur immobilière. Mais pour l’investisseur, cette valeur future n’est jamais gratuite : elle s’achète aujourd’hui avec du temps, du risque et de l’incertitude. Avant de signer, il faut donc regarder bien plus que le prix au mètre carré. La ville.Le projet.L’urbanisme.Le promoteur.Le financement.Les avocats.Les copropriétaires.Les délais.Et surtout : ce qui est réellement acquis aujourd’hui. Parce qu’en immobilier, le meilleur projet n’est pas forcément celui qui promet le plus. C’est celui dont on a correctement mesuré le risque. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

TEL AVIV EST-ELLE EN TRAIN DE PERDRE SON CHARME ? Pendant des décennies, Tel Aviv a été incontournable en Israël : travail, restaurants, commerces, sorties, culture, investissements et immobilier. Mais aujourd’hui, une question se pose : a-t-on encore besoin d’aller à Tel Aviv ? Les villes autour de la métropole se sont développées. Rishon LeZion, Kiryat Ono, Petah Tikva, Herzliya ou encore Modi’in proposent désormais leurs propres restaurants, commerces, loisirs et emplois. Dans le même temps, accéder à Tel Aviv peut devenir une véritable épreuve : embouteillages, stationnement et coût du parking. Alors, simple évolution des habitudes ou véritable changement économique ? 👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales. 🌐 https://cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000 LE PHÉNOMÈNE DES « VILLES-DORTOIRS » QUI DEVIENNENT AUTONOMES Kiryat Ono, Rishon LeZion, Petah Tikva ou Herzliya ne sont plus simplement des endroits où l’on habite. Elles deviennent des endroits où l’on travaille, consomme, sort et se divertit. Dans cet épisode, Eliyahou DRAY et Solomon analysent : • Pourquoi certaines personnes se déplacent moins vers Tel Aviv • Les villes périphériques sont-elles devenues autonomes ? • Tel Aviv a-t-elle perdu son monopole économique et commercial ? • Le coût de la vie peut-il finir par réduire son attractivité ? • Pourquoi le front de mer pourrait être l’un des principaux atouts de Tel Aviv • Quel impact potentiel sur l’immobilier ? • Quand on achète à Tel Aviv, paie-t-on aussi une « prime de prestige » ? • Tel Aviv peut-elle rester très chère si son attractivité évolue ? • Quelles villes pourraient profiter de cette transformation ? • Faut-il encore regarder Tel Aviv comme il y a 10 ou 15 ans pour investir ? Et surtout : peut-on avoir un appartement exceptionnel dans une ville dont l’attractivité évolue… et malgré tout réaliser un mauvais investissement ? BESOIN D’UN CONSEIL FISCAL EN ISRAËL ? Le Cabinet Dray & Dray accompagne les particuliers, investisseurs et entrepreneurs dans leurs problématiques fiscales en Israël. Pour analyser votre situation et identifier les règles fiscales applicables à votre projet : Cabinet Dray & Dray — Expertise comptable et fiscalité en Israël SOUTENEZ FISCALYAH Si vous appréciez ces analyses, pensez à vous abonner à FiscAlyah et à partager cet épisode. Votre abonnement permet au podcast de continuer à décrypter l’économie, l’immobilier et la fiscalité israélienne avec des intervenants de terrain. FiscAlyah - Comprendre Israël avant d’y investir. #FiscAlyah #TelAviv #ImmobilierIsrael #InvestissementIsrael #FiscaliteIsrael #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

Pendant des années, acheter un appartement ancien dans un immeuble promis au Pinouy-Binouy semblait presque être une évidence pour un investisseur immobilier en Israël : acheter aujourd’hui un appartement « à rénover », attendre le projet de démolition-reconstruction… et profiter demain d’un appartement neuf, plus grand et mieux valorisé. Mais cette stratégie est-elle toujours aussi intéressante ? Et surtout : est-ce que le marché n’a pas fini par intégrer dans les prix un rêve qui n’est pas toujours garanti ? Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et spécialiste de l’immobilier israélien, décrypte les réalités économiques du Pinouy-Binouy, loin des promesses commerciales. 👉 Besoin d’un accompagnement fiscal ou immobilier en Israël ? 🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️+972 (0)2-631-9000 avec Maitre Daniel BENTOLILA, Avocat et Notaire ☎️+972 (0)2 624 1675 / 📱+972 544 69 7277 📧[email protected] Pinouy-Binouy : une bonne affaire… ou un pari ? Avant d’acheter un appartement dans une zone de rénovation urbaine, il faut comprendre exactement ce que l’on achète. Le Pinouy-Binouy, souvent traduit par démolition-reconstruction, n’est pas simplement une opération de rénovation. Il implique un processus long, complexe, avec des propriétaires, un promoteur, des contraintes économiques, administratives et urbanistiques. Et c’est précisément là que commencent les mauvaises surprises. Dans cet épisode, nous allons notamment comprendre : * Ce qu’est réellement un projet de Pinouy-Binouy * La différence entre Pinouy-Binouy et TAMA 38 * Pourquoi certains appartements ont été vendus très cher uniquement parce qu’un futur projet était annoncé * Si les investisseurs ont parfois acheté davantage un scénario qu’un appartement * Pourquoi un promoteur doit nécessairement préserver sa rentabilité * Que signifie concrètement lorsqu’un promoteur annonce que « le projet n’est plus rentable » * Quels recours peuvent avoir les copropriétaires * Quels sacrifices peuvent aujourd’hui être demandés aux propriétaires * La question du parking, de la surface et des prestations * Le financement du logement pendant la période des travaux * Pourquoi certaines villes peuvent présenter davantage de potentiel que d’autres * Pourquoi Tel-Aviv semble particulièrement résiliente * Quelle place peut occuper Jérusalem dans cette stratégie * Et surtout : quels critères vérifier AVANT d’acheter un appartement destiné au Pinouy-Binouy ? Le piège à éviter Un projet de démolition-reconstruction peut créer énormément de valeur. Mais il peut aussi prendre du temps, évoluer, être renégocié ou devenir économiquement moins intéressant. La vraie question n’est donc peut-être pas : « Est-ce qu’il y aura un Pinouy-Binouy ? » Mais plutôt : « À quel prix suis-je en train d’acheter cette promesse ? » Besoin d’un accompagnement fiscal en Israël ? Le Pinouy-Binouy soulève également des questions fiscales et patrimoniales qui doivent être étudiées avant de signer. Pour être accompagné dans vos projets immobiliers et votre fiscalité en Israël, contactez le Cabinet Dray & Dray, spécialisé dans l’accompagnement fiscal des particuliers, investisseurs et Olim. 👉 Soutenez FiscAlyah : abonnez-vous à la chaîne, activez les notifications et partagez cet épisode autour de vous. Conclusion Le Pinouy-Binouy reste potentiellement un formidable moteur de transformation du parc immobilier israélien. Mais un bon projet immobilier ne transforme pas automatiquement un mauvais prix d’achat en bonne affaire. Avant d’investir, il faut donc regarder les chiffres, le projet, la ville, le promoteur, les délais… et surtout comprendre ce qui est réellement acquis et ce qui relève encore de la promesse. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

Immobilier en Israël : crise réelle ou simple ralentissement ? Plus de 1 000 entreprises de construction ont fermé ou fait faillite en Israël. Dans le même temps, les statistiques affichent un nombre record de permis de construire. Alors, comment expliquer ce paradoxe ? Dans cet épisode, Nathaniel Dray analyse les profondes mutations du marché immobilier israélien et pose une question essentielle : sommes-nous déjà au cœur d’une véritable crise immobilière ? Vous avez un projet d’Alyah, un investissement immobilier ou des questions fiscales en Israël ? 👉 Le Cabinet Dray & Dray vous accompagne dans vos démarches fiscales et patrimoniales. 🌐 https://cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000 Dans cet épisode, nous abordons : * Pourquoi plus de 1 000 entreprises de construction israéliennes ont cessé leur activité * La pénurie de main-d’œuvre et ses conséquences sur les chantiers * L’impact de la guerre et des travailleurs étrangers sur le secteur * La hausse spectaculaire du coût des matériaux et de la construction * Pourquoi les marges des promoteurs et des entrepreneurs se sont effondrées * Le paradoxe entre un nombre record de permis de construire et une réalité beaucoup plus fragile * La baisse des nouveaux projets et ses conséquences pour les entreprises de construction * Le risque d’une pénurie de logements dans les prochaines années Une crise qui pourrait encore produire ses effets Le marché immobilier israélien ne se résume pas aux prix affichés ou au nombre de permis délivrés. Derrière les statistiques se trouve une chaîne économique complexe : promoteurs, entrepreneurs, ouvriers, matériaux, financement et délais de construction. Aujourd’hui, les marges se réduisent et certains acteurs travaillent avec seulement 2 à 5 % de marge. Pendant ce temps, les retards de construction s’accumulent. Le paradoxe est donc frappant : alors que le pays semble préparer beaucoup de logements, une partie de la capacité réelle à les construire est en train de disparaître. Et si les difficultés actuelles persistent, le problème pourrait ne pas être un excès de logements, mais au contraire une pénurie dans quelques années. Likez FiscAlyah ! Abonnez-vous à la chaîne pour suivre nos analyses sur l’immobilier, la fiscalité, l’investissement et l’économie israélienne. Pour vos questions fiscales et patrimoniales en Israël, contactez Cabinet Dray & Dray. Conclusion Le marché immobilier israélien traverse une période de transformation profonde. Crise temporaire, correction du marché ou véritable changement de cycle ? Une chose est certaine : les chiffres officiels ne racontent pas toujours ce qui se passe réellement sur le terrain. Découvrez une analyse complète de Eliyahou Dray dans cet épisode. 📌 Abonnez-vous à FiscAlyah pour ne manquer aucune analyse sur la fiscalité, l’immobilier et l’investissement en Israël. 👍 Likez la vidéo, partagez-la et dites-nous en commentaire : crise temporaire ou véritable changement de cycle immobilier en Israël ? #Israël #ImmobilierIsraël #Dray&Dray #Immobilier #FiscAlyah #FiscalitéIsraël #InvestissementIsraël #Alyah This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🏠 Des appartements vendus au supermarché, des promotions qui semblent incroyables, des promoteurs qui annoncent des ventes en hausse… mais que révèlent réellement ces opérations sur l’état du marché immobilier israélien ? 🛒 Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et fiscaliste en Israël, pour analyser ce qui se cache derrière les annonces les plus médiatiques du moment. 🎙️ Peut-on vraiment acheter un appartement comme on achète une voiture ou un téléphone en promotion ? 🤔 Ces offres permettent-elles de faire baisser les prix, ou relèvent-elles surtout d’une stratégie de communication ? Qui finance réellement les remises annoncées, et pourquoi les promoteurs préfèrent-ils rarement afficher une baisse de prix directe ? 📉 Nous décryptons également la communication des promoteurs immobiliers : faut-il prendre leurs chiffres de vente au pied de la lettre ? À travers le cas Dmari, Eliyahou DRAY explique comment interpréter certaines annonces et distinguer le signal marketing de la réalité économique. 📊 Au programme : * 🛒 Les appartements vendus dans les supermarchés : véritable opportunité ou coup marketing ? * 🏗️ Les chiffres des promoteurs : comment les lire avec recul ? * 🏙️ Les écarts entre immobilier haut de gamme, marché populaire et villes périphériques * 🇺🇸 Les mécanismes de soutien au crédit immobilier aux États-Unis * 🏦 Les risques liés à la subvention des prêts hypothécaires * 📈 Les conséquences possibles de taux durablement élevés sur le marché israélien * 👨‍👩‍👧 Acheter, attendre ou continuer à louer : quels repères pour les jeunes couples ? Au-delà du buzz, cet épisode donne des clés concrètes pour mieux comprendre le marché, lire les annonces avec recul et prendre des décisions immobilières plus éclairées. 🔑 Vous avez un projet immobilier ou des questions fiscales en Israël ? 🇮🇱 Cabinet DRAY & DRAY🌐 Site : cpa-dray.com/📞 Téléphone : 02-6319000📧 Email : [email protected] Abonnez-vous à FiscAlyah pour retrouver chaque semaine des analyses claires et accessibles sur la fiscalité, l’immobilier et l’économie en Israël. ✅ #Israël #Immobilier #Fiscalitéisrael #FiscAlyah #Dray&Dray #Investissementisrael #Économie #Alyah This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🎁 Acheter un appartement… et repartir avec un deuxième gratuitement ? Il y a encore quelques années, une telle publicité aurait semblé totalement irréaliste. Pourtant, certains promoteurs immobiliers en Israël proposent aujourd’hui des opérations où un appartement est offert par tirage au sort, tandis que d’autres multiplient les cadeaux : cuisines équipées, places de parking, frais de notaire offerts, conditions de paiement exceptionnelles… Jusqu’à faire appel à des célébrités hollywoodiennes pour attirer les acheteurs. Mais derrière ces campagnes spectaculaires se cache une réalité beaucoup plus complexe. 👉 Le marché immobilier israélien est-il en train de changer profondément ? 👉 Besoin d’un accompagnement fiscal ou immobilier en Israël ? 🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000 Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou Dray, expert-comptable et fiscaliste, analyse ce phénomène inédit et explique les véritables mécanismes économiques, fiscaux et bancaires qui se cachent derrière ces offres. Dans ce Podcast, nous répondons notamment aux questions suivantes : • Pourquoi un promoteur préfère offrir un appartement plutôt que d’afficher une baisse de prix ? • Les banques interdisent-elles réellement aux promoteurs de vendre en dessous d’un certain montant ? • Combien coûte réellement un appartement “gratuit” une fois les impôts, droits d’acquisition et frais juridiques pris en compte ? • Comment sont traités fiscalement les cadeaux commerciaux et les opérations promotionnelles ? • Les cuisines offertes, parkings, caves ou facilités de paiement sont-ils simplement des remises déguisées ? • Pourquoi les promoteurs font-ils aujourd’hui appel à des stars internationales pour vendre leurs programmes immobiliers ? • Les 86 000 logements invendus constituent-ils une véritable crise ou une simple phase du marché ? • Israël doit-il développer un véritable parc locatif institutionnel comme dans de nombreux pays européens ? • Les investisseurs et les particuliers disposent-ils aujourd’hui d’un meilleur pouvoir de négociation ? Au-delà des campagnes marketing, cet épisode permet de comprendre comment fonctionne réellement le financement des programmes immobiliers neufs en Israël. Vous découvrirez pourquoi certains promoteurs préfèrent préserver leurs prix affichés plutôt que d’accorder des remises visibles, comment les banques influencent leur stratégie commerciale et quelles peuvent être les conséquences fiscales de ces opérations. Nous évoquons également une piste qui revient de plus en plus souvent dans les débats : transformer une partie des logements invendus en logements locatifs de longue durée. Une solution déjà largement utilisée à l’étranger, mais qui se heurte encore à plusieurs obstacles fiscaux, comptables et réglementaires en Israël. Que vous soyez Oleh Hadash, investisseur, futur acquéreur ou simplement intéressé par l’évolution du marché immobilier israélien, cette interview vous donnera les clés pour mieux comprendre les stratégies actuelles des promoteurs et identifier les véritables opportunités d’achat. 👍 Si cette analyse vous est utile, pensez à aimer cette vidéo, à la partager et à vous abonner à FiscAlyah pour ne manquer aucun épisode consacré à la fiscalité, à l’immobilier et à l’investissement en Israël. #Israël #ImmobilierIsraël #Immobilier #FiscalitéIsraël #InvestissementImmobilier #Appartementisrael #CriseImmo #FiscAlyah #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🏠 Des appartements vendus au supermarché, des promotions qui semblent incroyables, des promoteurs qui annoncent des ventes en hausse… mais que révèlent réellement ces opérations sur l’état du marché immobilier israélien ? 🛒 Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Nathanel DRAY reçoit Eliyahou DRAY, expert-comptable et fiscaliste en Israël, pour analyser ce qui se cache derrière les annonces les plus médiatiques du moment. 🎙️ Peut-on vraiment acheter un appartement comme on achète une voiture ou un téléphone en promotion ? 🤔 Ces offres permettent-elles de faire baisser les prix, ou relèvent-elles surtout d’une stratégie de communication ? Qui finance réellement les remises annoncées, et pourquoi les promoteurs préfèrent-ils rarement afficher une baisse de prix directe ? 📉 Nous décryptons également la communication des promoteurs immobiliers : faut-il prendre leurs chiffres de vente au pied de la lettre ? À travers le cas Dmari, Eliyahou DRAY explique comment interpréter certaines annonces et distinguer le signal marketing de la réalité économique. 📊 Au programme : * 🛒 Les appartements vendus dans les supermarchés : véritable opportunité ou coup marketing ? * 🏗️ Les chiffres des promoteurs : comment les lire avec recul ? * 🏙️ Les écarts entre immobilier haut de gamme, marché populaire et villes périphériques * 🇺🇸 Les mécanismes de soutien au crédit immobilier aux États-Unis * 🏦 Les risques liés à la subvention des prêts hypothécaires * 📈 Les conséquences possibles de taux durablement élevés sur le marché israélien * 👨‍👩‍👧 Acheter, attendre ou continuer à louer : quels repères pour les jeunes couples ? Au-delà du buzz, cet épisode donne des clés concrètes pour mieux comprendre le marché, lire les annonces avec recul et prendre des décisions immobilières plus éclairées. 🔑 Vous avez un projet immobilier ou des questions fiscales en Israël ? 🇮🇱 Cabinet DRAY & DRAY🌐 Site : https://cpa-dray.com/📞 Téléphone : 02-6319000📧 Email : [email protected] Abonnez-vous à FiscAlyah pour retrouver chaque semaine des analyses claires et accessibles sur la fiscalité, l’immobilier et l’économie en Israël. ✅ #Israël #Immobilier #Fiscalitéisrael #FiscAlyah #Dray&Dray #Investissementisrael #Économie #Alyah This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

Les propriétaires de logements Airbnb en Israël doivent-ils s’inquiéter ? Une récente décision du tribunal de Tel Aviv relance un débat majeur : les locations de courte durée sont-elles en train de changer de statut ? Cette décision pourrait avoir des conséquences importantes pour les investisseurs, les propriétaires et le marché immobilier israélien. Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY décrypte cette actualité et répond à une question essentielle : les appartements Airbnb sont-ils désormais dans le viseur des autorités ? Derrière cette décision de justice se cachent des enjeux fiscaux, réglementaires et économiques qui pourraient transformer durablement le secteur de la location saisonnière en Israël. Vous découvrirez notamment : ✅ Pourquoi le tribunal de Tel Aviv considère qu’une location de moins d’un mois peut relever d’une activité commerciale. ✅ Pourquoi cette décision ne constitue pas encore une jurisprudence définitive, mais pourrait influencer les futures réglementations. ✅ Les différences de traitement entre un hôtel et un appartement proposé sur Airbnb, tant sur le plan fiscal que réglementaire. ✅ Les risques pour les investisseurs qui ont acheté un bien immobilier uniquement dans l’objectif de le louer en courte durée. ✅ L’impact potentiel sur le marché immobilier de Tel Aviv : davantage de logements pourraient-ils revenir sur le marché locatif traditionnel ? ✅ Pourquoi les résidents, les municipalités, les hôteliers et l’État n’ont pas les mêmes intérêts dans ce dossier. Enfin, nous abordons une question essentielle : faut-il encore investir dans un appartement destiné à Airbnb en Israël ? Malgré les incertitudes actuelles, Eliyahou DRAY partage son analyse des risques, des opportunités et des évolutions possibles de la réglementation. 📞 Besoin d’un accompagnement fiscal en Israël ? Que vous soyez investisseur immobilier, résident étranger, Oleh Hadash ou entrepreneur, le cabinet Dray & Dray vous accompagne dans toutes vos problématiques de fiscalité franco-israélienne. 🌐 https://cpa-dray.com📧 [email protected]☎️ +972 (0)2-631-9000 💬 Et vous, pensez-vous que les locations Airbnb devraient être davantage encadrées en Israël ? Cette décision est-elle une menace pour les investisseurs ou une évolution logique du marché immobilier ? Partagez votre avis en commentaire ! 👍 Si cette vidéo vous a été utile, pensez à liker, vous abonner à FiscAlyah et à activer la 🔔 pour suivre toute l’actualité de la fiscalité, de l’immobilier et de l’investissement en Israël. Hashtags #Airbnb #Israël #ImmobilierIsraël #FiscalitéIsraël #InvestissementImmobilier #LocationCourteDurée #TelAviv #FiscAlyah #Dray&Dray Mots-clés Airbnb Israël, Immobilier Israël, Fiscalité Israël, investissement immobilier, location courte durée, location saisonnière, Tel Aviv, Airbnb Israël, réglementation Airbnb, investisseurs étrangers, fiscalité immobilière, immobilier Tel Aviv, FiscAlyah, Dray & Dray, tourisme Israël, fiscalité franco-israélienne. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

Le shekel chute face au dollar : est-ce une crise passagère ou un changement de cycle majeur pour l’**économie en Israël** ? Dans cet épisode de FiscAlyah, nous analysons les causes réelles de cette baisse et son impact direct sur votre **fiscalité en Israël** et votre pouvoir d’achat. 📉 📞 Besoin d’un accompagnement en fiscalité et immobilier en Israël ? Le cabinet Dray & Dray accompagne les francophones dans toutes leurs démarches liées à la fiscalité israélienne, aux investissements immobiliers, à l’Alyah et à l’optimisation patrimoniale. 🌐 https://cpa-dray.com ☎️ 02-6319000 📧 [email protected] Accompagné d’Eliyahou Dray, expert-comptable et économiste, nous décryptons les mécanismes financiers qui secouent actuellement le marché des changes. Nous explorons les coulisses de cette dépréciation : * L’explosion du CDS israélien et la confiance des marchés. * L’influence des taux d’intérêt sur l’attractivité de la devise. * Le rôle surprenant des caisses de retraite et de la Banque d’Israël. * Les conséquences concrètes sur l’inflation et le prix des produits importés. Que vous soyez sous le statut auto-entrepreneur en Israël ou dirigeant d’une société internationale, ces fluctuations exigent une optimisation fiscale rigoureuse. Comprendre la dynamique monétaire est essentiel pour la gestion de vos impôts pour les entrepreneurs et la réussite de votre Alyah. Nous abordons également les fondamentaux économiques qui, malgré la volatilité actuelle, soutiennent la résilience du pays sur le long terme. 🇮🇱 Conclusion La chute du shekel n’est pas qu’une affaire de graphiques ; c’est un indicateur clé pour vos stratégies financières et vos investissements. Ne subissez pas les marchés, apprenez à les anticiper. Besoin d’un accompagnement expert pour sécuriser votre situation financière ? 👉 Prenez rendez-vous avec l’équipe du Cabinet DRAY & DRAY pour une consultation personnalisée : #EconomieIsrael #Shekel #InvestissementIsrael #FiscaliteIsrael #Alyah #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

“Et si perdre 200 000 ₪ était aujourd’hui la meilleure décision qu’un acheteur puisse prendre ? Derrière les programmes 10/90 se cache peut-être la plus grande fragilité du marché immobilier israélien depuis vingt ans…” Pendant des années, tout semblait simple : acheter un appartement en Israël était presque une garantie d’enrichissement. Les prix montaient sans interruption, les investisseurs se multipliaient et les promoteurs vendaient leurs programmes en quelques semaines. Mais aujourd’hui, un phénomène inédit apparaît : des acheteurs préfèrent abandonner des centaines de milliers de shekels plutôt que d’aller au bout de leur achat. Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou Dray et Solomon décryptent ce qui se cache derrière le célèbre système 10/90, les véritables risques auxquels sont confrontés les acquéreurs et les conséquences pour l’ensemble du marché immobilier israélien. 📈 Au programme de cet épisode 🏗️ Comprendre le fonctionnement des ventes immobilières en 10/90. 💰 Pourquoi certains investisseurs misaient sur une revente avant même la livraison de leur appartement. 🏦 Le rôle décisif des banques lorsque la valeur réelle du bien devient inférieure au prix signé. 📉 Pourquoi certains acheteurs choisissent de perdre 200 000 ₪ plutôt que de poursuivre leur acquisition. 🎁 Les promotions de plus en plus spectaculaires des promoteurs : appartements offerts, voitures, cuisines de luxe… Une stratégie commerciale ou la preuve que les prix baissent sans vouloir l’avouer ? ⚠️ Les risques qui pourraient peser sur les promoteurs, les investisseurs et les futurs acquéreurs dans les mois et années à venir. 💡 Les opportunités qui peuvent néanmoins apparaître pour les acheteurs disposant de liquidités et capables de négocier dans un marché devenu beaucoup plus favorable qu’il y a quelques années. 📞 Besoin d’un accompagnement en fiscalité et immobilier en Israël ? Le cabinet Dray & Dray accompagne les francophones dans toutes leurs démarches liées à la fiscalité israélienne, aux investissements immobiliers, à l’Alyah et à l’optimisation patrimoniale. 🌐 https://cpa-dray.com ☎️ 02-631 9000 📧 [email protected] 🎯 Conclusion Le marché immobilier israélien est-il en train de vivre la fin d’un cycle ? Les programmes 10/90 ont permis de soutenir les ventes pendant plusieurs années, mais ils révèlent aujourd’hui leurs limites. Entre taux d’intérêt élevés, difficultés de financement et baisse des prix réels, une nouvelle réalité s’impose progressivement. Cette émission vous donnera les clés pour comprendre ce qui se joue actuellement et prendre des décisions éclairées avant d’investir ou de signer un compromis. 👍 Soutenez FiscAlyah 🔔 Abonnez-vous à la chaîne. 👍 Activez les notifications. 💬 Dites-nous en commentaire : Le système 10/90% était-il une innovation géniale… ou une bombe à retardement ? 📤 Partagez cette vidéo avec toutes les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier en Israël. hashtags #Israël #ImmobilierIsraël #ImmobilierIsrael #FiscalitéIsraël #FiscalitéIsrael #FiscAlyah #InvestissementImmobilier #Alyah #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🏠 Pour acheter un appartement moyen en Israël, il faut désormais 157 salaires mensuels. Un chiffre historique qui illustre la difficulté grandissante d’accéder à la propriété, aussi bien pour les jeunes couples que pour les nouveaux immigrants. Face à cette crise du logement, certaines propositions font débat : financement à 100 %, prêts immobiliers sur 40 ans, voire transmission des crédits aux générations suivantes. S’agit-il d’une véritable solution ou d’un simple moyen de repousser le problème ? Dans ce nouvel épisode de FiscAlyah, Eliyahou DRAY, expert-comptable et fiscaliste en Israël, analyse les conséquences économiques de ces propositions et explique pourquoi l’évolution du marché immobilier israélien, du crédit immobilier et de la politique du logement concerne aujourd’hui chaque famille. Au programme 🏠 Pourquoi faut-il aujourd’hui 157 salaires pour acheter un appartement en Israël ? 💰 Le financement à 100 % est-il une opportunité ou un risque majeur ? 📈 Les banques peuvent-elles alimenter une nouvelle hausse des prix de l’immobilier ? ⚠️ Les prêts sur 40 ans rendent-ils réellement le logement plus accessible ? 🌍 Pourquoi les comparaisons avec la Suisse ou les Pays-Bas sont-elles trompeuses ? 📉 Existe-t-il un risque de bulle immobilière si le crédit devient trop facile ? 👨‍👩‍👧 Devra-t-on demain transmettre son patrimoine… mais aussi sa dette ? Que vous soyez investisseur, futur acquéreur, propriétaire ou en préparation d’une Alyah, cette émission vous permettra de mieux comprendre les mécanismes qui influencent aujourd’hui les prix de l’immobilier en Israël, les conditions de financement, la fiscalité immobilière et les décisions des banques. 📞 Vous avez un projet immobilier ou fiscal en Israël ? Le cabinet DRAY & DRAY accompagne les francophones pour toutes les questions liées à la fiscalité israélienne, l’investissement immobilier, la création d’entreprise, l’Alyah et l’optimisation patrimoniale. 🌐 cpa-dray.com 📧 [email protected] ☎️ +972 (0)2-631-9000 💬 Votre avis nous intéresse Pensez-vous que le véritable problème est le prix des logements… ou la facilité d’accès au crédit ? Les prêts à 100 % et les crédits sur 40 ans représentent-ils une solution durable ou un risque pour les générations futures ? Partagez votre analyse dans les commentaires : votre expérience et votre point de vue enrichissent le débat. Conclusion L’immobilier israélien traverse une période décisive. Derrière les chiffres spectaculaires se cachent des choix économiques qui pourraient transformer durablement l’accès à la propriété. Comprendre ces mécanismes est indispensable avant de signer un crédit immobilier ou de réaliser un investissement en Israël. Hashtags #Israël #Immobilierisrael #Fiscalitéisrael #FiscAlyah #Dray&Dray This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🎙️ Dans ce podcast essentiel, nous plongeons au cœur des obligations légales, des réformes (notamment 2026) et des erreurs courantes que les entrepreneurs israéliens doivent absolument éviter. Que vous soyez indépendant ou dirigeant, comprenez la différence entre facture TVA et reçu, l’importance du livre de caisse, et les enjeux de la digitalisation. Ne laissez pas la non-conformité menacer votre entreprise ! 🚀 Pour un accompagnement expert et sécurisé en Israël, contactez-nous : 🌐 Website: https://cpa-dray.com 📞 Phone: 02-6319000 📩 Email: [email protected] Ce que vous apprendrez dans cet épisode : * Les Fondations de la Facturation : Quelle est la différence entre une facture TVA et un reçu ? Quand faut-il les émettre ? Découvrez les erreurs les plus fréquentes et pourquoi “régulariser plus tard” est un mythe dangereux. L’importance cruciale du livre de caisse en cas de contrôle. 📚 * Digitalisation & Conformité : Est-il encore possible de fonctionner “à l’ancienne” ? 💻 Comprenez ce qui distingue un logiciel de facturation autorisé et les risques d’utiliser un mauvais outil. La “traçabilité totale” de l’administration : mythe ou réalité ? * La Réforme 2026 : Le fameux numéro d’attribution a tout changé ! 🚨 Une facture sans ce numéro est-elle fiscalement inexistante ? À partir de quand est-ce obligatoire ? Quels sont les blocages rencontrés par les entreprises et le rôle du “sceau numérique” ? * Mise en Conformité & Cas Pratiques : Les étapes concrètes pour être en règle. Pourquoi l’intervention d’un avocat peut devenir obligatoire ? Les dangers de la délégation et comment un mauvais paramétrage peut tout bloquer. ⚠️ * Stratégies & Astuces pour Éviter les Pièges : L’utilisation des factures proforma pour sécuriser vos paiements. Que faire face à un refus du système ? Pourquoi le délai de contestation est-il si critique ? 💡 * Vision Expert : Contrôle Fiscal & Risques : Les contrôles fiscaux sont-ils plus fréquents ou plus intelligents ? Comment les algorithmes détectent-ils les anomalies ? Pourquoi scinder une facture est-il si risqué ? 🕵️‍♂️ * Structurer Votre Entreprise : Les 4 piliers essentiels : technologie, transparence, rigueur, intégrité. Un plan d’action simple en 3 étapes pour tout dirigeant. ✅ Conclusion : La facturation en Israël est un domaine complexe mais crucial pour la pérennité de votre entreprise. Ce podcast vous offre les clés pour naviguer en toute sérénité et assurer votre conformité. Ne prenez aucun risque, informez-vous et agissez ! 💼 #Dray&Dray #FacturationIsrael #TVAIsrael #ReformeFiscale2026 #EntrepreneursIsrael #FiscaliteIsrael #ComptabiliteIsrael #PodcastFiscal #FiscAlyah #ObligationsLegales #ControleFiscal #LogicielFacturation #ConseilFiscal This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com

🏙️ Jérusalem bat des records de construction — et pourtant, les prix ne baissent pas. Comment est-ce possible ? Dans cet épisode de FiscAlyah, Solomon et Elyahou décortiquent ce paradoxe immobilier qui transforme silencieusement la capitale d’Israël. 📞 Pour toute question ou consultation : 🌐 cpa-dray.com 📞 02 631 9000 📩 [email protected] 📌 Ce qu’on analyse dans cet épisode : • 8 445 permis de construire délivrés en un an — un record absolu. Mais construire plus ne suffit pas quand on construit pour les mauvaises personnes. • Deux marchés, deux logiques. Le résident local raisonne en flux : salaire, crédit, capacité de remboursement. L’acheteur de diaspora raisonne en stock : préservation du patrimoine, appartenance identitaire, actif émotionnel. Ces deux profils ne sont pas en compétition — c’est asymétrique par construction. • 100 000 appartements fantômes. Des unités vides, en mains étrangères, dans une ville qui souffre d’une pénurie de logements pour ses propres habitants. La municipalité parle de succès. On parle, nous, de défaillance de politique publique. • Le bien de Veblen. Jérusalem est en train de basculer dans une logique où la demande augmente avec le prix. Plus c’est cher, plus la diaspora aisée est attirée. La construction de masse en haut de gamme ne corrige pas le marché — elle renforce cette perception. • 8 300 départs nets en un an. Les familles jérusalémites partent. Quand les réseaux communautaires se dissolvent, la ville change de nature de façon irréversible. La Chekhina du vendredi soir ne figure dans aucun bilan comptable…. • “Jérusalem en 2035 ressemble à Tel Aviv en 2026.” Ce n’est pas une métaphore. C’est une trajectoire documentée. Tel Aviv l’a déjà fait. La question est : est-ce qu’on le choisit ou est-ce qu’on le subit ? 💬 Les outils existent : taxe sur les appartements fantômes, quotas pour les acheteurs locaux, planification orientée vers les revenus médians. Ce qui manque, c’est la volonté politique — et peut-être la lucidité collective sur ce qu’on est en train de perdre. 🎙️ Un épisode dense, sans langue de bois, avec des données précises et une lecture économique rigoureuse d’une réalité que beaucoup préfèrent ignorer. This is a public episode. If you would like to discuss this with other subscribers or get access to bonus episodes, visit draynatco.substack.com