Advertise on podcast: Právo v realitách

Soused slaví každý víkend až do rána, pes štěká celé hodiny nebo vám pravidelně kouř z grilu znemožňuje sedět na vlastní terase. Kde končí běžné sousedské soužití a začíná protiprávní obtěžování? V této epizodě podcastu Právo v realitách se podíváme na situace, které zná řada majitelů domů i bytů. Probereme, co zákon považuje za nepřiměřené obtěžování, proč záleží na místních poměrech a jak si připravit důkazy, pokud se sousedem není rozumná domluva. Dozvíte se také, kdy má smysl zapojit advokáta, zda je žaloba vždy nejlepším řešením a proč se sousedovi nevyplácí jeho chování oplácet. ⏱️ V epizodě uslyšíte: 00:00 – Co dělat s hlučným sousedem?00:31 – Kdy už soused porušuje zákon?01:12 – Kouř, štěkající psi a jiné obtěžování01:29 – Proč záleží na místních poměrech?01:54 – Kdy je hluk ještě přijatelný?02:15 – Jak si připravit důkazy?02:44 – Jak postupovat, když domluva nepomáhá?02:56 – Kdy lze podat žalobu?03:07 – Kdy vyhledat právní pomoc?03:27 – Proč není dobrý nápad sousedovi jeho chování oplácet?03:47 – Jaké jsou hranice sousedského soužití? Řešíte podobný problém? V Realitních advokátech vám pomůžeme vyhodnotit, jaké možnosti obrany máte a jestli se vyplatí spor řešit právní cestou. https://realitniadvokati.cz/ 🎧 Posloucháte Právo v realitách – podcast Realitních advokátů o situacích, se kterými se můžete setkat při vlastnictví, koupi, prodeji i pronájmu nemovitostí.

Koupíte byt a spolu s ním získáte i nájemníka. Co to pro vás jako nového vlastníka znamená? V novém dílu podcastu Právo v realitách se bavíme o situaci, která může při koupi nemovitosti přinést několik nepříjemných překvapení. Nájem totiž změnou vlastníka automaticky nezmizí. Řešíme, co když jste o nájemníkovi před koupí věděli – ale také podstatně horší variantu, kdy ho objevíte až poté. Vysvětlujeme, proč nemusí být jednoduché nájem ukončit a proč je potřeba před koupí znát nejen to, že nějaká nájemní smlouva existuje, ale také její obsah. Samostatně se věnujeme jistotě neboli kauci. Kdo ji má nájemci po skončení nájmu vrátit, když peníze původně převzal předchozí vlastník? Jak to ošetřit při koupi bytu? A proč se vedle samotné jistoty vyplatí zajímat také o její úročení? Na závěr vysvětlujeme i často zaměňovaný rozdíl mezi úrokem z jistoty a úrokem z prodlení. ⏱️ V epizodě: 00:00 Co se stane s nájmem při prodeji bytu00:56 Koupě bytu s nájemníkem01:28 Přechod nájemního vztahu na nového vlastníka01:35 Co když kupující o nájemníkovi nevěděl02:28 Lze nájem po koupi vypovědět?03:31 Co může zjistit zástupce kupujícího při prohlídce04:19 Když o existujícím nájmu předem víte05:09 Jistota neboli kauce06:26 Kdo jistotu po skončení nájmu vrací06:54 Jak jistotu řešit při koupi bytu07:46 Proč nepodcenit úročení jistoty09:18 Nájemní smlouva a její praktické nastavení10:04 Úrok z jistoty a úrok z prodlení11:26 Jak funguje úrok z prodlení12:35 Vrácení jistoty po skončení nájmu13:36 Co před koupí pronajatého bytu prověřit14:14 Závěrečné doporučení pro kupující Pronajímáte? Dobře nastavená smlouva se pozná hlavně ve chvíli, kdy nastane problém. Proto naše Kompletní vzory pro pronajímatele neřeší jen samotný podpis nájemní smlouvy, ale i jistotu, předání bytu, změny v průběhu nájmu a další situace z praxe. 👉 Kompletní vzory pro pronajímatele.

Když jdete na prohlídku nemovitosti, proti vám často stojí člověk, který prodává nemovitosti každý den. Vy možná kupujete první nebo druhou v životě. A hlavně – makléř prodávajícího není na vaší straně. Co tedy můžete udělat, abyste při prohlídce nebyli odkázaní jen na informace od prodávajícího nebo jeho makléře? V této epizodě podcastu Právo v realitách představujeme službu Zástupce kupujícího. Člověka, který jde na prohlídku s vámi, dívá se na nemovitost zkušeným okem a ví, na co se ptát, čeho si všimnout a jaké dokumenty si vyžádat. Probíráme konkrétní situace z prohlídek – přístupovou cestu k pozemku, nepovolené či nezapsané stavby, podezřelé praskliny nebo vlhkost – ale také to, proč samotná technická kontrola nestačí. Důležité totiž není jen problém objevit. Je potřeba vědět, co s ním dál, zda je řešitelný a jak ho promítnout do vyjednávání a smluvní dokumentace ještě předtím, než se ke koupi zavážete. ⏱️ V epizodě uslyšíte: 00:06 – Proč je kupující při prohlídce často v nevýhodě01:19 – Proč není dobré spoléhat jen na informace od makléře prodávajícího02:22 – Makléř hájí zájmy prodávajícího – a je to jeho práce03:36 – Proč má smysl mít při koupi vlastního odborníka05:11 – Nová služba vzniklá z potřeb kupujících v praxi06:18 – Proč řešit rizika ještě před podpisem rezervační smlouvy08:01 – Jak funguje Zástupce kupujícího při prohlídce08:34 – Co služba umí a proč nenahrazuje technickou kontrolu09:33 – Co se na místě zjistí, ale z dokumentů nemusí být vidět10:11 – Pergoly, přístavky, odstupy, vlhkost a další varovné signály11:36 – Kdy už je na místě přizvat technického specialistu12:35 – Pozemek pro stavbu a problém s přístupovou cestou14:01 – Rozdíl mezi technickou kontrolou a Zástupcem kupujícího14:31 – Proč služba dává smysl i při koupi přímo od majitele15:08 – Jak se zjištění z prohlídky promítnou do právního řešení a smluv15:56 – Zástupce kupujícího: jak služba funguje16:50 – Co si z dnešního dílu odnést Více informací naleznete zde: https://realitniadvokati.cz/zastoupeni-pri-koupi-nemovitosti/

Co všechno dělá dobrý makléř navíc, aniž byste o tom třeba i jako prodávající vůbec věděli? V druhém díle o výběru makléře probíráme jednotlivé fáze prodeje — od prověření zájemců podle AML přes odhalení právních vad nemovitosti až po nájemní vztahy, stavební dokumentaci a energetický průkaz. A ukazujeme, proč se nevyřešená vada může velmi rychle prodražit, pokud makléř něco z tohohle podcení. Časová osa:00:00 Úvod: druhý díl o výběru makléře, tentokrát podle jednotlivých fází prodeje03:07 Zprostředkovatelská smlouva musí být písemná — přečtěte si ji před podpisem05:16 Makléř prověřuje zájemce o koupi podle AML; bez toho hrozí zpochybnění obchodu a zadržená kupní cena09:16 Odkaz na příběh z jiné epizody, kdy makléř vybral zájemkyni, o kterou majitelka nestála, odkaz na video zde: https://youtu.be/d7HaiGLIXoA10:05 Když je jeden z manželů v zahraničí, stačí k podpisu rezervační smlouvy jeho doložený souhlas na dálku12:20 Vady, které musí makléř umět odhalit: nezapsaná stavba v katastru, zahrada jako zemědělský půdní fond, nevyhovující přístupová cesta16:39 Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ — bez něj přechází dluhy na nového vlastníka17:11 Makléř zastupuje primárně prodávajícího, ne kupujícího19:28 Pojem „novostavba“ v inzerci: co skutečně znamená a proč na tom záleží23:17 Proč realitní kancelář ve sporu, který vypukne až po letech, obvykle nefiguruje — a kdo riziko nese Prodáváte a chcete mít u sebe ještě jeden pohled navíc? Domluvte si s námi online konzultaci: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/ Obsah má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu.

Kolik makléřů řeší prodej vaší nemovitosti spíš „pankově" než profesionálně? V epizodě probíráme modelovou situaci se třemi makléři a jejich různými nabídkami, říkáme, co vám recenze a hvězdičky neprozradí, a varujeme před dvousložkovou provizí, kterou používá jedna realitní síť. Dozvíte se i to, jak dlouho reálně trvá prodej nemovitosti a kdy se vyplatí platit provizi. 00:00 Co hrozí, když makléř jde na věc „pankově"02:04 Jak velké jsou rozdíly mezi makléři na trhu03:52 Proč musí makléř spolupracovat s advokátem05:33 Modelová situace: tři makléři, tři nabídky07:15 Jak nenechat se zmanipulovat cenou nebo provizí09:05 Co recenze a hvězdičky neřeknou11:05 Jak profesionál staví nabídkovou cenu na datech12:39 Varování: dvousložková provize u jedné realitky14:44 Proč je slib rychlého prodeje špatné znamení15:33 Jak dlouho reálně trvá prodej nemovitosti18:26 Kdy dává smysl platit makléři provizi19:35 Proč se vyplatí makléř znající vaši lokalitu20:23 Makléři pro drahé a atypické nemovitosti20:55 Kdy vám doporučíme prověřeného makléře21:53 Příště: nejčastější chyby v práci makléřů Chcete se poradit, kdo je pro váš prodej ten správný makléř? Ozvěte se nám na konzultaci — v případě zájmu doporučíme i konkrétního prověřeného makléře:

Může se stát, že spolu s bytem získáte také povinnost řešit dluh jeho předchozího vlastníka vůči SVJ? V nové epizodě rozebíráme, co si musí kupující před podpisem smlouvy ověřit a proč je potvrzení o dluzích souvisejících se správou domu tak důležité. Vysvětlujeme také, zda vás může ochránit ustanovení v kupní smlouvě, podle kterého má případný skrytý dluh uhradit nebo nahradit prodávající. Věnujeme se i falešnému potvrzení, závazkům SVJ, plánovaným investicím a principu, podle kterého šikanózní výkon práva nepožívá ochrany. Důležité části epizody: 00:44 Přechod dluhů na kupujícího02:46 Význam potvrzení od SVJ08:07 Šikanózní výkon práva10:27 Úvěry a investice SVJ11:50 Ochranná ustanovení v kupní smlouvě12:30 Náhrada neočekávaného dluhu13:06 Jak mohou pomoci Realitní advokáti13:47 Právní prověření nemovitosti Užitečné odkazy zmíněné v epizodě: Právní prověření a kontrola kupní smlouvy:https://realitniadvokati.cz/kontrola-kupni-smlouvy/ Bezplatný checklist pro prověření SVJ:https://realitniadvokati.cz/checklist-provereni-svj-pri-koupi-nemovitosti/ Chystáte se koupit byt? Prověřte ještě před podpisem smlouvy právní stav nemovitosti, hospodaření SVJ i možné závazky prodávajícího. Přehled služeb najdete na: https://www.realitniadvokati.cz/

Katastr nemovitostí je důležitým zdrojem informací, ale není zárukou, že znáte celý právní stav nemovitosti. V této epizodě rozebíráme případ pozemku, na kterém stála vodní nádrž jiného vlastníka. Kvůli nerespektovanému předkupnímu právu vznikl soudní spor. Situaci navíc zkomplikovalo zjištění, že pozemek nebyl výlučným vlastnictvím muže zapsaného v katastru, ale součástí společného jmění manželů. Dozvíte se, proč je nutné kontrolovat nabývací titul, prověřovat možné SJM a nespoléhat pouze na údaje uvedené na listu vlastnictví. V epizodě uslyšíte: 00:00 Rizika spoléhání pouze na katastr02:06 Rozdíl mezi zápisem a skutečným vlastnictvím05:18 Význam nabývacího titulu06:05 Příběh pozemku a vodní nádrže06:32 Předkupní právo vlastníka stavby08:40 Nemovitost zapsaná na jednoho z manželů10:50 Rozhodnutí Nejvyššího soudu11:59 Praktické doporučení pro převody nemovitostí13:00 Právní prověření před koupí Chystáte se koupit nemovitost? Právní prověření může odhalit rizika, která z běžného výpisu z katastru nepoznáte. Kontaktujte nás zde, se vším rádi pomůžeme: https://realitniadvokati.cz/sluzby/

Když podepisujete zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří, nejde jen o administrativu. Jedno ustanovení může rozhodnout o tom, zda za Vás makléř podepíše rezervační smlouvu, s kým se následně budete soudit a jestli si ještě udržíte kontrolu nad prodejem vlastní nemovitosti. V epizodě vysvětlujeme konkrétní případ, kdy prodávající nechtěla prodat nemovitost první zájemkyni, ale makléř už na základě zmocnění podepsal rezervační smlouvu. Spor se dostal až k Nejvyššímu soudu a dobře ukazuje, proč je potřeba číst zprostředkovatelskou smlouvu ještě před podpisem. V epizodě uslyšíte:0:00 Proč je zprostředkovatelská smlouva riziková3:27 Proč bývá prodávající proti realitní kanceláři v nevýhodě7:27 Kdy můžete o smlouvě ještě vyjednávat9:00 Jak funguje zmocnění makléře k podpisu rezervace11:58 Co se stane, když prodávající nechce konkrétního kupujícího16:48 Jak vznikly dvě rezervační smlouvy současně17:31 Proč vrácení rezervačního poplatku nemusí problém vyřešit22:40 Co řešil Nejvyšší soud26:22 Praktické doporučení pro prodávající Užitečné odkazy:Právní služby Realitních advokátů:https://realitniadvokati.cz/sluzby/ Kontrola rezervační smlouvy:https://realitniadvokati.cz/kontrola-rezervacni-smlouvy/ Právní servis pro realitní kanceláře a makléře:https://realitniadvokati.cz/advokat-rk/ Prodáváte nemovitost a nejste si jistí zprostředkovatelskou smlouvou? Ozvěte se nám. Zkontrolujeme smlouvu, upozorníme Vás na rizika a pomůžeme nastavit bezpečnější podmínky pro prodej.

Může Vám vzniknout odpovědnost za škodu, i když smlouva ještě nebyla podepsaná? V této epizodě si na konkrétním soudním případu ukážeme, proč není vyjednávání o smlouvě jen nezávazné „oťukávání“. Město jednalo s podnikatelkou o pronájmu nebytových prostor pro zdravotnické zařízení, jednání trvala měsíce, řešily se technické i právní detaily a druhá strana vynaložila nemalé náklady. Pak ale přišly komunální volby, změna vedení města a náhlý obrat. Soudy řešily, zda město ukončilo jednání bez spravedlivého důvodu a zda má druhá strana nárok na náhradu škody. Epizoda je užitečná pro každého, kdo jedná o koupi, prodeji, pronájmu nebo jiné významné smlouvě a chce vědět, kdy už je potřeba postupovat velmi opatrně. V epizodě se dozvíte:0:00 Kdy může být rizikové ukončit jednání o smlouvě1:56 Jak začal spor o pronájem nebytových prostor4:50 Jaké náklady druhá strana vynaložila5:37 Proč změna vedení města nestačila jako důvod k obratu7:52 Co podnikatelka požadovala u soudu11:43 Jak věc posoudil Nejvyšší soud14:31 Kdy se vyplatí právní konzultace15:43 Jak si chránit důkazy pro případný spor Odkazy k epizodě:Rozsudek NS 25 Cdo 15/2021: https://sbirka.nsoud.cz/export/sbirky/?collectionIds=21083Online konzultace: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/Právní servis k pronájmu: https://realitniadvokati.cz/pronajem-nemovitosti/ Pokud řešíte podobnou situaci, tedy dlouhé vyjednávání, náklady na přípravu smlouvy nebo náhlé couvnutí druhé strany, domluvte si konzultaci s Realitními advokáty.

Může se stát, že koupíte byt a krátce po převodu zjistíte, že s ním přechází i starý dluh? V dnešní epizodě rozebírám reálný případ kupující, která po koupi bytu narazila na dluh související se správou domu a revitalizací společných částí. Dozvíte se, jak se na podobné situace dívají soudy, proč nemusí jít o právní vadu bytu a proč je při koupi důležité nespoléhat se pouze na text kupní smlouvy. Praktické poučení je jednoduché: před podpisem si vždy ověřte také případné nedoplatky u správce domu. V epizodě uslyšíte:0:00 Co se může stát po koupi bytu1:27 Reálný soudní případ4:03 Spor o slevu z kupní ceny7:31 Závěr Nejvyššího soudu11:09 Co si má kupující ověřit před podpisem Řešíte koupi nebo prodej nemovitosti? Na https://realitniadvokati.cz/ najdete právní pomoc při kontrole smluv, nastavení advokátní úschovy i bezpečném převodu nemovitosti.

Ústní dohoda při prodeji nemovitosti může vypadat jako detail, dokud jedna ze stran nezačne couvat. V této epizodě rozebírám případ z praxe, ve kterém se zájemce o koupi nemovitostí domáhal toho, že byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože neexistovala v písemné podobě. Případ se dostal až k Nejvyššímu soudu. Ten řešil zásadní otázku: musí být smlouva o smlouvě budoucí kupní na nemovitost písemná, když samotná kupní smlouva na nemovitost písemná být musí? Výsledek je právně zajímavý, ale praktické poučení je ještě důležitější: u realitních obchodů se nespoléhejte jen na ústní sliby. Jasná písemná dohoda, dobře nastavená rezervační smlouva a právní kontrola dokumentace Vám mohou ušetřit roky soudních sporů, náklady i nejistotu. Užitečné odkazy:Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 72/2021Přehled právních služeb: https://realitniadvokati.cz/sluzby/Online konzultace: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/Advokátní úschova: https://realitniadvokati.cz/advokatni-uschova/ V epizodě probíráme:01:41 Riziko ústních dohod03:36 Když prodávající couvne z obchodu06:16 Spor o písemnou formu smlouvy08:50 Smlouva o smlouvě budoucí podle občanského zákoníku10:42 Neúspěch u krajského soudu13:54 Rozhodnutí Nejvyššího soudu15:39 Proč je písemná dohoda i tak nezbytná16:44 Co si pohlídat v rezervační smlouvě

Družstevní byt může být zajímavá koupě, ale má jiná pravidla než byt v osobním vlastnictví. V této epizodě vysvětlujeme, proč je potřeba ověřit členství převodce přímo u družstva, co znamená anuita, jaká omezení mohou být ve stanovách a proč je důležité vědět, zda družstvo skutečně funguje. Dozvíte se také, proč nemusí být převod do osobního vlastnictví automatický, jaká rizika může skrývat podnájem nebo rekonstrukce a proč se u převodu družstevního podílu používá jiná dokumentace než u klasické koupě nemovitosti. Užitečné odkazy:Právní služby při koupi nemovitosti: https://realitniadvokati.cz/sluzby/Advokátní úschova: https://realitniadvokati.cz/advokatni-uschova/Kontakt na Realitní advokáty: https://realitniadvokati.cz/kontakty/ V epizodě probíráme:00:00 Kdy dává družstevní byt smysl01:00 Ověření členského podílu06:00 Úschova jako ochrana kupujícího13:00 Závazky družstva a anuita18:00 Převod do osobního vlastnictví22:00 Prověření prodávajícího26:00 Stanovy, rekonstrukce a podnájem31:00 Hospodaření družstva35:00 Shrnutí a doporučený postup

Je lepší družstevní byt, nebo byt v osobním vlastnictví? V této epizodě vysvětlujeme, v čem je mezi nimi skutečný rozdíl a proč družstevní podíl s právem nájmu není důvodem k obavám, pokud víte, co si před koupí prověřit. Dozvíte se, co přesně kupujete, proč bývá družstevní byt levnější, jak probíhá převod družstevního podílu, proč je hypotéka na družstevní byt složitější a jaká omezení mohou plynout ze stanov družstva. Řeč přijde i na podnájem, rekonstrukce a investiční využití bytu. Pokud právě řešíte koupě bytu a přemýšlíte, na co si dát pozor při koupi bytu do družstva, tahle epizoda vám pomůže udělat si v tématu jasno. Časová osa: 00:00 Osobní vs. družstevní vlastnictví 00:40 Proč tohle téma klienti často řeší 02:06 Proč se družstevního bytu nebát 02:55 Co skutečně kupujete: družstevní podíl a právo nájmu 05:47 Hlavní výhody družstevního bydlení 07:05 Jak probíhá převod družstevního podílu 10:44 Proč dává smysl advokátní úschova 12:49 Hypotéka na družstevní byt a financování 14:00 Omezení podnájmu, rekonstrukcí a investičního využití 17:18 Co si prověřit v dalším dílu Řešíte družstevní byt, převod družstevního podílu nebo bezpečnou koupě bytu? Nechte si prověřit podklady, stanovy družstva i nastavení převodu. Stáhněte si checklist zdarma zde nebo si objednejte online konzultaci u Realitních advokátů zde.

Bývalý nájemce je pryč, ale trvalý pobyt v bytě zůstal. V této epizodě rozebíráme, proč k přihlášení často stačí nájemní smlouva, jaká rizika z toho mohou vzniknout pro vlastníka a jak postupovat, když chcete nájemce po skončení nájmu odhlásit. Uslyšíte, jak si ověřit hlášené osoby na adrese, co obvykle požaduje obecní úřad, jaké důkazy můžete potřebovat a proč je lepší podobné věci vyřešit ještě před prodejem nemovitosti. Přidáváme i praktický pohled na to, kdy je obava z exekutora reálná a kdy bývá spíš nadsazená. Kapitoly:00:00 Přihlášení nájemce k trvalému pobytu01:31 Riziko při prodeji nemovitosti03:20 Exekutor, pošta a další nepříjemnosti05:51 Jak zjistit hlášené osoby08:19 Žádost o odhlášení z evidence10:12 Jaké podklady si připravit11:19 Administrativa a komunikace s úřady12:41 Vliv na prodej bytu14:23 Shrnutí doporučení Potřebujete podobnou situaci řešit ve vlastním bytě nebo domě? V poznámkách k epizodě najdete odkazy na online konzultace, nájemní dokumentaci a další materiály od Realitních advokátů. Online konzultace: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/ Pronájem nemovitosti: https://realitniadvokati.cz/pronajem-nemovitosti/ Vzory nájemních smluv pro pronajímatele: https://realitniadvokati.cz/najem-vzory/ Checklist: jak prověřit nájemce: https://realitniadvokati.cz/ra-checklist/

Co znamená SJ na listu vlastnictví a proč to neznamená konec SJM? V této epizodě rozebíráme, jaký je rozdíl mezi označením SJ a SJM, kdy musí při koupi nebo prodeji nemovitosti jednat oba manželé a proč může být chybějící souhlas druhého z nich problémem i po delší době. Probíráme také rizika rezervační smlouvy, kterou podepíše jen jeden z manželů, možnost zúžení SJM u notáře, praktické ověření rodinného stavu i situace, kdy do převodu vstupuje cizí prvek. Tohle je epizoda pro každého, kdo kupuje nebo prodává nemovitost a nechce podcenit právní detaily, které v katastru často vůbec neuvidí. V epizodě uslyšíte: 0:58 proč lidi mate SJ na listu vlastnictví 2:46 co přesně znamená SJ v katastru 4:19 jak funguje zúžení SJM 4:47 proč je riziková rezervační smlouva s jedním podpisem 8:44 jaké následky může mít chybějící souhlas manžela 12:11 jak ověřit rodinný stav protistrany 13:38 co dělat, když je ve hře zahraniční prvek Užitečné odkazy: Článek k tématu souhlasu manžela: Pozor na souhlas manžela Kupní smlouva a právní prověření koupě Potřebujete před podpisem zkontrolovat smlouvy nebo celý převod? Realitní advokáti Vám pomohou s rezervační smlouvou, kupní smlouvou, právním prověřením i konzultací k rizikům manželství při převodu nemovitosti. Kontakt zde.